Que savoir avant d’investir en France d’Outre-Mer ?

Comme vous le savez déjà peut-être si vous avez parcouru mon blog, je suis un expatrié français aux Etats-Unis depuis 2009. Mais jusqu’à mes 26 ans, j’ai vécu en France, non pas Métropolitaine mais d’Outre-Mer. Plus précisément sur l’île de La Réunion ! Une île magnifique, soit dit en passant.

Et avant d’investir dans l’immobilier aux Etats-Unis, c’est à La Réunion que j’ai fait mes premières armes dans l’immobilier. Je connais donc très bien ces territoires d’Outre-Mer, la fiscalité en place et les opportunités d’investissement. Je tenais donc à vous partager ma vision là-dessus.

La France d’Outre-Mer renvoie à l’ensemble des territoires de la République éloignés de la France métropolitaine (Mayotte, Polynésie française, La Réunion…). Elle constitue une Zone économique exclusive où vivent 2, 7millions d’habitants. Secteur immobilier, touristique, énergies renouvelables et autres connaissent un développement intéressant. Investir ou créer une entreprise dans ces territoires a des avantages et inconvénients qu’il faut maitriser au préalable. Voyons tout cela dans cet article !

Investir en France d’Outre-Mer : des niches d’opportunité à saisir

Une fiscalité favorable

Le premier et même le principal avantage des investissements en France d’Outre-Mer, reste la fiscalité de ces territoires. Les dispositions fiscales aménagées par l’Etat dans ces territoires sont incitatives pour les investisseurs.

D’abord l’aide à l’investissement.  En fonction du territoire choisi, différents secteurs d’activités sont considérés comme prioritaires et font bénéficier d’aides fiscales au titre d’investissements productifs, indistinctement du mode d’imposition (IR ou IS) de l’investisseur.

Ensuite les exonérations fiscales. Considérées comme zones franches d’activité, certains territoires d’Outre-Mer font bénéficier, sous certaines conditions, d’exonérations partielles ou totales : d’impôt sur les bénéfices, de contribution économique territoriale, de taxe foncière sur les propriétés bâties.

Enfin les avantages fiscaux. En effet, pour tout investissement en Outre-mer, il est possible de profiter de deux dispositifs : la loi Jego encore appelée Scellier Outre-mer, la loi Pinel Outre-Mer et la loi Girardin.

Le dispositif Jego permet de profiter des avantages à l’achat du bien immobilier (logement neuf) en Outre-mer. Ces réductions s’appliquent selon le montant de l’investissement, au maximum 300000€.

La Loi Girardin quant à elle permet d’investir dans l’Outre-mer en profitant d’une réduction d’impôts qui s’élève à 38% du montant investi. Cette réduction est étalée sur 6 ans et dépend de la surface du bien acheté (maximum 2 194€ par m² habitable).

Quant au dispositif Pinel Outre-Mer, il s’applique dans les mêmes conditions que le dispositif Pinel en métropole sauf que la réduction d’impôt est plus importante (jusqu’à 32% du montant de l’investissement contre 18% en métropole). Bon à savoir donc pour les investisseurs !

Des possibilités de financement des PME

Il existe une possibilité de faire fructifier son épargne en investissant dans une PME basée en France d’Outre-Mer. Depuis 2017, avec la loi égalité réelle, les investisseurs métropolitains peuvent bénéficier de défiscalisation à travers un Fonds d’Investissement de Proximité (FIP). La réduction d’impôt sur le revenu est de 38% du montant total investit dans la PME.

Une diversité de territoires favorables les uns plus que les autres

La France d’Outre-Mer se divise en deux grands groupes : les départements et les collectivités. Dans ces deux groupes il est important pour l’investisseur de savoir que certains sont plus favorables par leurs caractéristiques, aux investissements que d’autres. Certains enjeux étant propres à chaque territoire.

La Martinique par exemple. Avec ses 34 communes, propose de belles opportunités d’investissements dans l’immobilier saisonnier et touristique. Tout comme la Réunion où l’opération de défiscalisation immobilière d’un investissement est très peu risquée….

Les aides à la rénovation

En territoires d’Outre-Mer, les problématiques liées à la rénovation énergétique et l’empreinte carbone de l’habitat ne sont pas les mêmes qu’en Métropole.

Cela ne vous a pas échappé, les territoires d’Outre-Mer (à l’exception des Terres australes et de Saint-Pierre-et-Miquelon), se situent dans des zones climatique tropicales ou équatoriales. Il fait donc très chaud une large partie de l’année, et les hivers sont très doux.

La priorité pour les logements des territoires d’Outre-Mer n’est donc pas de se protéger contre le froid, mais plutôt contre la chaleur. Par ailleurs, ils investissent massivement dans l’énergie solaire qui, du fait du taux d’ensoleillement très élevé, permet un rendement maximal. En savoir plus sur l’énergie solaire.

A l’époque où je vivais à La réunion, avant 2009, c’était la grande époque du Crédit d’impôts. Vous pouviez déduire des impôts jusqu’à 30% du montant de vos travaux. Mon père a pu en profiter et effectivement, lui qui payait beaucoup d’impôts a vu son investissement dans son chauffe-eau solaire plutôt amorti.

Aujourd’hui, MaPrimeRenov’ remplace le crédit d’impôt. Plutôt qu’une déduction d’impôts, c’est une aide qui vous ai directement versée selon des conditions de ressources. Et les conditions de ressources sont très élargies : un couple avec un revenu fiscal à plus de 30.000 euros peut, par exemple, toucher près de 1500 euros pour l’installation d’une pompe à chaleur, plus 500 euros de certificats d’économie d’énergie !

En parallèle, vous avez également le prêt à taux zéro qui vous permet d’emprunter près de 30.000 euros à un taux d’intérêt de… 0 euros !

Propre aux Dom-Tom, vous avez également la prime Agir Plus d’EDF qui finance l’achat d’équipements économes en énergie : électroménager A++, panneaux solaires, chauffage solaire…

Tout ça pour vous dire qu’entamer des travaux de rénovation énergétique dans les Dom-Tom est rentable. Que vous investissiez dans une résidence principale, ou pour du locatif, vous augmenterez dans les deux cas la valeur vénale de votre bien. Et pour du locatif, vous rendez votre bien plus agréable à vivre. Et n’oubliez pas qu’un locataire heureux, c’est un locataire qui part moins et qui reste plus. Donc moins de vacance locative, et plus de rentabilité ! Tout le monde est gagnant.

Des aides pour les entreprises

Ce qu’il faut également savoir avant d’investir en France d’Outre-Mer, c’est qu’en plus des mesures fiscales, les entreprises bénéficient de nombreuses autres mesures.

Au plan social, votre entreprise bénéficiera des exonérations de cotisations sociales pendant 24 mois, si vos revenus sont inférieurs à certains montants ; et plus tard ces cotisations seront calculées spécifiquement. Pour les travailleurs indépendants des modalités particulières seront appliquées ;

Au plan financier, vous pouvez solliciter l’aide au Projet Initiative Jeune (PIJ) jusqu’à 7320 euros si vous créez ou reprenez une entreprise en France d’Outre-Mer ou d’autres aides nationales selon votre statut ;

Au niveau de l’embauche également vous pouvez solliciter des aides.

France d’Outre-Mer : terres d’opportunités à saisir….avec prudence cependant !

Avant d’investir en France d’Outre-Mer, entourez-vous néanmoins des quelques précautions suivantes :

Certes, les dispositifs de défiscalisation offerts pour tout investissement dans l’Outre-mer sont attrayants. Veillez cependant à ne pas vous fixer uniquement sur le gain fiscal envisageable et ne pas sous-estimer les contraintes établies par la réglementation du dispositif pour lequel vous optez.

Concrètement, il faut être d’autant plus vigilant que les opérations de défiscalisation attirent sur elles l’œil du fisc. La sanction est sévère : si les engagements souscrits en échange de l’avantage fiscal ne sont pas respectés (par exemple par l’investisseur ou la société qui livre la prestation immobilière), la réduction d’impôt peut être remise en cause et une imposition supplémentaire correspondant à la réduction pratiquée sera même établie.

En matière d’investissement locatif, il faut être vigilant dans le choix de l’île. Commencez par vous assurer des données de croissance économique, démographique de ladite l’île. Sont –elles bonnes ? Soyez prudents en vous renseignant auprès de plusieurs sources.

Choisissez avec précaution un programme immobilier (ses normes environnementales, l’adaptation de son emplacement à la demande) et son promoteur. Cela est d’autant plus important dans le cas dans un investissement en Outre-mer car vous ne connaissez pas forcément bien les lieux.

Choisissez avec précaution vos interlocuteurs. Ne résidant pas sur le territoire, vous devez impérativement vous assurer de leur professionnalisme, leur notoriété, leurs garanties, leurs réalisations, etc.

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